Продажа объекта недвижимости в программе 1С:Бухгалтерия 2.0

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, для продажи объекта недвижимости между продавцом и покупателем заключается договор продажи недвижимости, который накладывает на продавца обязанность передачи в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ, покупатель получает право собственности на приобретаемую недвижимость только после обязательной регистрации в государственных органах.

Рассмотрим пример проведения продажи объекта недвижимого имущества в программе «1С: Бухгалтерия».

Организация принимает решение о продаже здания покупателю, являющемуся юридическим лицом, по цене, определенной двусторонним договором в размере 12600000 руб. Поскольку организация-продавец применяет общий режим налогообложения, то к цене прибавляется НДС в размере 18% (2268000 руб.). Передача здания состоялась по акту приема-передачи в марте 2013 г. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю совершена в апреле 2013 г.

В бухгалтерском и налоговом учётах, стоимость здания на балансе организации на месяц передачи составляла 12000000 руб., а накопления с целью амортизации 2380000 руб. Затрат на продажу здания организация не понесла.

Согласно п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» учет поступлений от реализации основного средства ведется, а составе прочих доходов, а согласно пп. «г» п 12 ПБУ 9/99, выручка должна быть начислена на дату регистрации права собственности. Помимо выручки в то же время сумма остаточной стоимости начисляется на прочие расходы организации.

Выбытие недвижимого имущества сопровождается списанием его остаточной стоимости со счета 01 «Основные средства». Для учета стоимости выбывшего ОС от момента его продажи до момента начисления доходов и расходов, связанных с его выбытием, используется счет 45 «Товары отгруженные».

В налоговом учете выручка от продаваемого имущества учитывается как доход от реализации. Соответственно датой реализации является дата передачи его покупателю, отраженная в документе передачи основного средства. Налоги предоставленные организацией-продавцом, и остаточная стоимость основного средства, исключаются из суммы доходов.

В конфигурации «1С: Бухгалтерия» за реализацию объектов основных средств отвечает документ «Передача ОС». При заполнении документа указываются реквизиты покупателя и договора с ним, место учета ОС, а также указывается событие «Передача».

Табличная часть документа содержит данные по передаваемому объекту, и договорную цену. Счета доходов и расходов (91.01 и 91.02) и счет учета НДС (91.02) проставляются в документе автоматически, указывается только аналитика счетов — статьи справочника «Прочие доходы и расходы». Флажок «Право собственности переходит после гос. регистрации» на вкладке «Дополнительно» говорит о том, нужна ли государственная регистрация передачи недвижимого имущества.

Документ создаст проводки начисления в налоговом учете дохода от продажи здания в сумме оговоренной цены без НДС (12600000 руб.). Бухгалтерский учет доходы отражать не будет, так как они учтутся только с даты регистрации права собственности, поэтому будет зафиксирована минусовая временная разница.

Кроме того документом будет начислена амортизация за месяц выбытия и созданы проводки списания ее с кредита счета 01.09 «Выбытие ОС». С дебета этого счета будет произведено списание балансовой стоимости здания (12000000 руб.), что приведет к расчёту остаточной стоимости (9600000 руб), которую документ внесет на дебет счета 45.04 «Переданные объекты недвижимости».

Проводки документа по налоговому учету сформируют расход по кредиту счета 45.04 и дебету счета 91.02, в сумме остаточной стоимости здания (9600000 руб.). Бухгалтерский учет расходов отражать не будет, так как они начислятся только на дату регистрации права собственности, значит будет зафиксирована минусовая временная разница.

Наличие указанных временных разниц при закрытии месяца приведет к созданию дополнительных проводок, сформированных регламентной операцией «Расчет налога на прибыль». По вычитаемым временным разницам, зафиксированным на счете 62 начислится отложенный налоговый актив (12600000×20% = 2520000 руб), а по налогооблагаемым временным разницам, зафиксированным на счете 45 начислится отложенное налоговое обязательство (9600000×20% = 1920000 руб.).

Регистрация права собственности у покупателя состоялась в апреле 2013 г., о чем он оповестил организацию-продавца.

Чтобы отразить данное событие в базе данных, создается документ «Реализация отгруженных товаров». Для удобства пользователя предусмотрено формирование и заполнение данного документа на основании введенного ранее документа «Передача ОС». Заполняются те же реквизиты, что и в документе-основании, а также формируется счет-фактура.

Проводки документа реализации в бухгалтерском учете спишут остаточную стоимость здания в дебет счета 91.02 с кредита счета 45.04. Этим учтутся прочие расходы на дату регистрации, в сумме остаточной стоимости переданного имущества. В налоговый учет расходы не попадают, так как они были начислены ранее, значит произойдет формирование и списание с кредита счета 45.04 временных разниц.

Также проводки начислят в кредит счета 91.01 выручку в размере стоимости здания по договору с покупателем с учетом НДС (14868000 руб.), а в дебет счета 91.02 начислят сумму НДС (2268000 руб.). В налоговом учете начисление этой выручки было произведено ранее, значит также сформируются плюсовые временные разницы.

Итак, после того как право собственности было зарегистрировано и введены соответствующие документы в базе данных, разница в суммах доходов и расходов между бухгалтерским и налоговым учетами исчезнет, значит и будут погашены начисленные ранее отложенные налоговые активы и обязательства. Гашение произойдет при закрытии апреля месяца регламентной операцией «Расчет налога на прибыль».

© Photo: lori.ru, 1c-usoft.ru